السعودية فتحت باب التملك للأجانب المسلمين لدعم الاقتصاد الوطني

تضاربت الآراء داخل الأوساط العقارية حول الإجراءات والشروط الجديدة للاستثمار في المساهمات العقارية، حول أحقية تملك مواطني دول مجلس التعاون الخليجي للعقار في مدينتي مكة والمدينة والتي تصنف أراضيها القريبة من الحرم كأعلى سعر متر مربع في العالم بنحو 300ألف ريال.

وتتركز نقطة الخلاف حول ما إذا كانوا يخضعون لأحكام المادة التاسعة من نظام تملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون والتي نصت على أنه: (تستثنى العقارات الواقعة داخل حدود مكة المكرمة والمدينة المنورة من أحكام هذا التنظيم)، أم يعمل بالتشريعات الدستورية والتي قررت أن النص القانوني العام (اللاحق) ينسخ النص القانوني الخاص (السابق)، وخاصة بعد إعلان قمة مجلس التعاون الخليجي في العاصمة القطرية الدوحة تطبيق السوق الخليجية المشتركة بعد 12يوم، والذي ينص على معاملة مواطني دول المجلس "الطبيعيين والاعتباريين" في أي دولة نفس معاملة مواطنيها دون تمييز في كافة المجالات الاقتصادية.

وقال عثمان سليمان العيسى باحث في أنظمة العقار، إنه يجب أن يطبق قرار قمة مجلس دول التعاون الخليجي الأخير والمنعقد في الدوحة باعتماد السوق الخليجية المشتركة على المبدأ الذي نصت المادة الثالثة من الاتفاقية الاقتصادية عليه بأن يعامل مواطنو دول المجلس الطبيعيون والاعتباريون في أي دولة من الدول الأعضاء نفس معاملة مواطنيها دون تفريق أو تمييز في كافة المجالات الاقتصادية وعلى وجه الخصوص: مزاولة جميع الأنشطة الاقتصادية والاستثمارية والخدمية تملك العقار تنقل رؤوس الأموال.

وأكد أن هذا الاتفاق له قوة القانون بعد إبرامه والتصديق عليه ونشره، خصوصاً - والحديث للعيسى- أن أحكام تلك الاتفاقيات تسري على رعايا هذه الدول الست بصريح النص، وخبراء التشريع في العالم يقررون بأن المعاهدات الدولية والاتفاقيات الإقليمية، بل وحتى معاهدات الدول الثنائية تنسخ القوانين المحلية إن أتت بتشريع أعلى منها، مخصص لها، أو ناسخ لها بالعموم.

وأضاف العيسى بقوله: "سواءً اختلف التكييف القانوني لما حدث من جدل هل هو استثناء من قوانين الدول الأعضاء أو هو نص قانوني (عام) لاحق نسخ نصه (الخاص) السابق فإن الجدل يجب أن يحسم على الأقل من جانب أساتذة التشريع والقانون في ظل غياب محكمة عليا تفسّر غموض القوانين أو مظنة تعارضها، وتوجد النافذة القانونية التي يهرب منها الخلاف".

من جانبه، قال منصور أبو رياش رئيس لجنة العقاريين بالغرفة التجارية بالعاصمة المقدسة، أن القرار السامي يسمح للخليجيين بالسكن الخاص وليس لهم أحقية تملك في عقارات مكة والمدينة.

وذكر أبو رياش أن دخول الخليجيين في تملك سوق عقارات مكة والمدنية محفوف بالمخاطر و يدخلها في بحر المضاربة خاصة أن المساحات المتاحة في المنطقة المركزية محدودة ونادرة جداً، و تظهر بالتالي المغالاة في السعر بما ينعكس في النهاية على سعر المساحة المكنية للحج والمعتمر فيصبح غير قادر على دفع تكليف قيمة السكن في مكة والمدنية.

وأكد أبو رياش أن توجه الحكومة السعودية لمنع التملك يأتي من رحمة للحج وليس أستئثاراً أو تعالياً على المستثمر الخليجي والأجنبي، محذراً في الوقت نفسه أن يكون هناك تستر من قبل سعوديين لصالح الأجانب بهدف تملك العقار في مكة المكرمة والمدينة والمنورة، مشدداً أن الحكومة تنظر في قراراتها ببصيرة العالم الإسلامي.

من جهته، يقول أسامة عبدالجليل فرغلي المختص في الشؤون العقارية، أن أمر تملك الأجانب في مكة مرفوض حكومياً لكن يسمح للمسلمين الأجانب بتملك الشقق لمدة 25عاماً قابلة للتجديد، مضيفاً أن قضية التستر على العقار في مكة أصبحت مؤخرا تصيب الكثير من العقارين بالقلق حيث بدأت الظاهرة في الانتشار حتى وصلت إلى 25في المائة من العقارات وخاصة في المنطقة المركزية لمسجد الحرام التي يمتلكها الأجانب وبأسماء سعوديين، مؤكداً بان هذه القضية يترتب عليها أمور كثيرة تساهم في تدني مستوى العقار وذلك من خلال استغلال ضعاف النفوس من بعض المواطنين والذين يجنون مبالغ بسيطة جدا قد لا تتجاوز واحد في المائة من العائد الربحي الكبير الذي يحققه المستثمر الأجنبي والذين يشكلون تكتلات مالية كبيرة فيما يبنهم بل وان تكتلاتهم تمتد حتى في عملية تأجير المساكن وبطرق ربما تكون غير مشروعة وبعيدة عن أعين الرقابة.

وأضاف الفرغلي بان عملية التملك في المنطقة المركزية والتي يزيد عائدها السنوي عن 10في المائة في العام أصبحت تستقطب رؤوس الأموال الخليجية عن طريق التملك بأسماء سعوديين حيث كانت هذه العملية خاصة في بعض الفئات الآسيوية إلا أن الاونة الأخيرة ظهر فيها المستثمر الخليجي والذي يقوم بشراء العقار باسم سعودي ويأخذ عليه مبايعة باسم المستثمر غير السعودي حتى يتمكن من إدارة الموقع.

وقال فرغلي أن أسعار المتر في المنطقة المركزية للحرم المكي تصنف كأعلى سعر متر مربع في العالم حيث يصل إلى 300ألف ريال من خلال الأراضي التي تطل على المسجد الحرام مباشرة والتي تكون حول الدائري الأول.

وكان مجلس الشورى أقر خلال جلسته العادية الخامسة منتصف العام الماضي برئاسة رئيس المجلس الدكتور صالح بن عبدالله بن حميد، على معاقبة غير السعودي الذي يخالف حكم المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر بالمرسوم الملكي بما يلي: بيع العقار بالمزاد العلني واستيفاء الرسم المحددة نسبته (10) بالمائة من أصل قيمة العقار عند بيعه وفقا لأحكام المرسوم الملكي، ثانياً حسم ما نسبته ( 35بالمائة من غير السعودي من مجموع (أصل القيمة التي دفعها الى البائع وتكاليف البناء) بعد أن تقدرها لجنة مشكلة من الإمارة والبلدية ويعاد إليه المبلغ المتبقي بعد حسم تلك النسبة وإذا زاد هذا المبلغ على ما دفعه فتورد الزيادة الى خزينة الدولة، الأمر الثالث يعاقب السعودي الذي يشتري عقارا في مكة المكرمة أو المدينة المنورة لحساب غير السعودي لغرض السكن الخاص بغرامة تعادل ( 25بالمائة من مجموع) أصل القيمة التي دفعها الى البائع وتكاليف البناء.

وفي وقت سابق، استعرض تقرير صدر عن شركة المزايا القابضة الفرص الاستثمارية والتطويرية الكبيرة المدينتين المقدستين ؛ مكة المكرمة والمدينة المنورة، خصوصا مع انفتاح حكومي سعودي أمام تملك المسلمين من العرب لمدة 25عاما، بعد أن كان موضوع الملكية لغير السعوديين أمرا عائقا أمام استثمار ما يزيد عن المليار مسلم في شراء عقارات في محيط الحرمين الشريفين.

وقال التقرير إن المملكة تتمتع بميزة مطلقة لا ينافسها أحد فيه بوجود الحرمين على أراضيها بما يجعل العقارات في تلك المدينتين تقع في صدارة الطلب من قبل عشرات الملايين من المسلمين الساعين لحج بيت الله وزيارة مدينة رسوله الكريم في فترة الحج وشهر رمضان على وجه الخصوص.

وبين التقرير أن التطوير العقاري في مكة المكرمة والمدينة المنورة يستحوذ على ما يزيد عن 40بالمائة من استثمارات التطوير العقاري في المملكة. ويُقدر الاستثمار في العقارات حاليا بنحو 1.5إلى 1.8تريليون ريال. إذ أن السوق السعودية تعتبر الأكبر في المنطقة وحجم تداولاتها عالية كونها سوق تتمتع بفرص وقنوات استثمار متعددة في مختلف المنتجات العقارية على كافة الأصعدة.

وقال التقرير إن مدينة مكة المكرمة ومحيطها تشهد في الوقت الحالي نمواً عقارياً كبيراً عبر مشاريع مختلفة تشيد حول المسجد الحرام وفي المنطقة المركزية، وحسب التقديرات الأخيرة فإن حجم الاستثمار في مكة المكرمة ارتفع إلى 750مليار ريال، وهو رقم مرشح للارتفاع بازدياد حجم الأعمال والاستثمارات والتي يعلن عنها بين الحين والآخر والتي تطرح بشكل دوري ولا تتأثر بمواسم العقار، وأشار التقرير أن كثيراً من العقاريين في السعودية يؤكدون أن مكة المكرمة من أفضل المدن السعودية في التداول العقاري طوال السنة.

ولاحظ التقرير إقبالاً كبيراً من المسلمين غير السعوديين عامة ومن الدول الغربية بشكل خاص على شراء العقارات في مكة المكرمة، بعد أن سمحت المملكة لأول مرة للأجانب بتملك الشقق لمدة 25عاماً قابلة للتجديد.

وبين أنه خلال الفترة الماضية تم طرح عدد من المشاريع العقارية في مكة المكرمة منها جبل خندمة الواقع على الناحية الشرقية من الحرم المكي الشريف، ومشروع جبل عمر، بالإضافة إلى مشروع الشامية الذي يعتبر اكبر المشاريع العقارية والإنشائية والذي يقع شمال الحرم المكي الشريف.

وبين عقاريون أن العائد الاستثماري طويل الأمد للعقارات في مكة المكرمة والمقدرة بنحو 8إلى 10بالمائة يقي المستثمرين تقلبات الاستثمار والعوائد المتقلبة للعقارات في مناطق أخرى حول العالم. وبين أن سعر الأراضي في محيط الحرم المكي وصعوبة التشييد لعوامل جيولوجية يرفع من الكلفة الاستثمارية للعقارات في تلك المنطقة.

ونوه تقرير المزايا بالفوائد والأرباح المتوقعة عند تكرار التجربة في المدينة المنورة التي تشهد أيضا إقبالا كبيرا على سوق عقاراتها من المسلمين سواء من السعوديين أو الأجانب خصوصا الآتين من الدول الغربية، وذلك يعود إلى حد كبير إلى قدسية المدينة المنورة وهي مدينة رسول الله وعاصمته الأولى، كما أن التطوير العقاري في مكة المكرمة والمدينة المنورة يحقق أرباحا مادية، إما عبر الإيجار أو إعادة البيع. إذ يسمح القانون المعمول به بإيجار الشقة أو بيعها لطرف ثالث خلال الخمس وعشرين سنة.